初めてマンションの投資をするにあたって、一体どれくらいの利回りがあって、どれくらいの収益になるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。
今回は、初めてのマンション投資～利回りの計算方法として、二つの利回りと計算方法をご紹介していきます。
初めてのマンション投資：二つの利回り
銀行預金をしていると、ごくたまに利息が数円入金されていることがあります。
2020年現在の銀行預金の利回りは0.01％程度で、根強い人気を誇る国債についても、その利回りは下限の0.05％まで落ち込んでいます。
そして、株式投資はといえば、平均利回りは2.0％前後で、1年間に20,000円程度の利益が見込めますが、マイナスとなるリスクもあります。
では、不動産の平均利回りはどれくらいかといえば、3～5％前後です。
「どこかの広告ではもっと利回りが高かったぞ！」と思うのは時期尚早で、実はマンションなどの不動産投資における利回りについては、表面利回りと実質利回りの二つが基本となります。
おそらく、他界利回りを謳っているのは、表面利回りではないでしょうか。
表面利回りについては、ただ漠然と年間の家賃収入を購入金額で割ったものとなり、経費やリスクについては一切触れていないため、高くなりがちです。
一方で、実質利回りについては、購入時の経費や、賃貸時の経費なども加味されたものなので、より実際の利回りに近づきます。
さらに空き家リスクなどを踏まえたNOI利回りなどもありますが、今回は割愛します。
初めてのマンション投資：それぞれの利回りの計算方法
では、表面利回りと実質利回りについて、実際に計算をしてみましょう。
例として、購入金額2,000万円、家賃が毎月7万円の投資用マンションを購入したとしましょう。
表面利回りは、「7万円×12ヶ月÷2,000万円×100」となり、「4.2％」となります。
ここで、購入時に経費が50万円、毎年の管理費などが10万円経費としてかかっているとしましょう。
これらを加味した実質利回りについては、「（7万円×12ヶ月－10万円）÷（2,000万円＋50万円）×100」となり、「3.6％」にまで下がってしまうのです。
まとめ
投資用不動産の利回りについては、表面利回りよりも実質利回りを算出したほうが、よりリアル近い利回りを知ることができます。
利回りが高く算出されやすい表面利回りに踊らされてしまうと、利回りがほとんど無い、もしくは損をする状態にもなりかねないため、注意が必要です。
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