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2021/10/24

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住宅ローン返済が厳しい状況…検討するべき不動産の任意売却とは?

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カテゴリ:ノウハウブログ

住宅ローン返済が厳しい状況…検討するべき不動産の任意売却とは?

ずっと払い続けてきた住宅ローン。
しかし、予期せぬ状況で支払いが苦しくなり、家の売却を検討せざるを得ないこともあります。
一般的に住宅ローンが残っている状態では売却できません。
そこで、検討したい方法として「任意売却」があります。
任意売却とはどんなものなのでしょうか!?

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知っておきたい任意売却の仕組みと流れを解説

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。
通常売却はローンが残っていてはできませんが、任意売却なら可能です。
住宅ローンが返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合に有効な方法です。

任意売却を検討するケース


●収入の減少によりローン返済が厳しくなった
急な病気や失業などで収入が減少し、住宅ローンの返済が難しくなった場合、任意売却を検討してもよいでしょう。
ローンの滞納が続くと、住宅を競売にかけられてしまいます。
収入の増加が見込めないのであれば、早めに任意売却を検討することをおすすめします。

●離婚して家を売却することになった
離婚時の財産処分の際も、任意売却が使われるケースが増えています。
財産分与などのため、ローンを払い続けたまま一方が住み続けることもありますが、後々トラブルになることも多いため、任意売却による財産の清算も多いのが現状です。

●住宅の資産価値が下がり、住宅ローン残高が高額である
住宅の資産価値が大幅に下がり、高額なローンだけが残って返済が厳しいケースにも任意売却が利用できます。
滞納が続いて競売にかけられると家もなくなり、借金だけが残るので早めに対処しましょう。
住宅の現在の資産価値を確認しておくことも必要です。

●裁判所から販売開始通知書が届いた
住宅ローンの滞納が続き、裁判所から「競売開始決定書」が届くと、競売の流れが始まってしまいます。
競売になると相場よりも低くなり、任意売却よりも悪い条件になります。
「開始決定通知書」が届いてすぐに相談すれば、任意売却に切り替えることができる可能性もあるので、迅速に対応しましょう。

任意売却のメリットとデメリットを解説!注意点などもチェック

メリット

任意売却にはローンが残っていても売却できることのほかに、さまざまなメリットがあります。

●通常売却と同じように家を売れる
任意売却は仲介による売却と同じように、市場相場と同等価格で売却でき、売却金によって住宅ローンの返済額も減らせます。
また、競売のように公告されることもないので、返済に困っている事情を人に知られることもありません。

●手数料を売却額から出せる
任意売却の場合も仲介手数料などの費用は発生します。
競売のように強制的な売却時には、手数料は自己資金で支払うことになりますが、任意売却なら売却額の中から差し引くことができます。

●残債を分割返済できる
通常売却の場合、売却金でローンを完済できない場合、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をする必要があります。
しかし、任意売却なら残債が残っても、月々の分割返済が可能です。
たとえば、毎月の返済額を5,000円~2万円程度に設定するなど、無理のない返済ができます。

デメリット


●金融機関の承認がとりにくい
任意売却を行うためには、金融機関の承認が必要です。
しかし、任意売却で残債が残ると、金融機関は無担保の状態で残債返済をしてもらうリスクを負います。
そのため、離婚や住宅ローンの滞納など、やむを得ない事情がない限り承認がとりにくいといえます。

●競売にかけられる場合がある
任意売却で買主を探している間にも、ローンの滞納により競売を申し立てられることがあります。
競売によって買主が決まってしまうと、任意売却はできません。

●手元に売却金が残らない
通常売却では売却金を自由に使えますが、任意売却の場合はすべて住宅ローンの返済に充当され、必要経費や引っ越し費用などは、最初の金融機関との交渉で売却額から捻出することになります。
ただし、ローンを返済して余った額は売主が自由に使えます。

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まとめ

任意売却について解説しました。
「任意売却をするとブラックリストに載る?」と心配される人も多いのですが、任意売却はブラックリストの対象ではありません。
ブラックリストに載る理由はローンの滞納です。
やむを得ず収入が減少し、住宅ローンを払うのが厳しくなったとしても、任意売却の制度を活用して前向きなスタートが切れたらいいですね★


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