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2021/09/20

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不動産の売却を考えているなら必見!按分(あんぶん)の方法や注意点とは?

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カテゴリ:ノウハウブログ

不動産の売却を考えているなら必見!按分(あんぶん)の方法や注意点とは?

一戸建てなどの不動産の売却をする場合、消費税がかかります。
この消費税ですが、建物のみにかかるもので土地にはかからないということをご存じでしたか?
今回は、この不動産取引における消費税で重要なポイントとなってくる按分について解説していきます。
不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

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不動産の按分(あんぶん)の意味と具体的な方法とは

不動産売却において、建物は年が経つにしたがって劣化するものなので消費するものとされています。
これに対して土地は劣化することがないので、消費するものとされておらず、従って消費税は土地にかからず建物だけにかかるという決まりがあるのです。
もし、土地と建物の価格をまとめて売却してしまうと、正しい消費税の額が算出できず、売却後の税額や手数料の額に誤差が生まれてしまいます。
そこで土地と建物の価格を分けて考えるために必要なのが按分です。
按分を決めるためには、次の3つの方法があります。

売主と買主が自由に決める
按分の方法には決まりがないため、売主と買主の間で相談して自由に決めることができます。

売却したときの固定資産税評価額によって決める
不動産所有者が毎年納める固定資産税は「固定資産税評価額」によって算出されています。
路線価をもとに算出されたものなので、売主と買主の両方が納得しやすく、一般的な方法とされています。

不動産鑑定士の評価額によって決める
国家資格である不動産鑑定士の資格を持つ専門家に評価を依頼して決める方法です。

不動産売却時に按分(あんぶん)を決める際の注意点とは

按分をおこなう際に注意したいことが、建物と土地の価格の割合の決め方です。
消費税がかかるのは建物だけで土地にはかからないため、建物の按分比率が大きい場合、売主が支払わなければならない消費税が高くなってしまいます。
一方、買主は消費税を支払ってもあとで控除を受けることができ、消費税が高いほど還付金が多くなるというメリットがあります。
売主と買主にとってのメリットが異なるため、按分を決める際は公平かつ慎重におこなう必要があります。
また、建物の金額が正しくなかった場合、減価償却費も正しくないとされ、あとでトラブルになる場合があるため注意しましょう。

まとめ

不動産を売却する場合、建物には消費税がかかり土地にはかからないため、それぞれの価格を決めるための按分(あんぶん)が必要になります。
売主と買主が話し合いによって決めることも可能ですが、固定資産税評価額や不動産鑑定士の評価をもとに適正に按分したほうが、売主と買主の両方が納得できます。
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